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業主與物業公司間物業費糾紛法律責任分析

發布日期:2017-11-23 10:04:15

物業費糾紛案件系民事案件中的新型案件,自立案登記制實施以來,法院受理的該類案件持續增長。物業費糾紛系爭點基于物業費問題而引發,實踐中,部分物業服務企業在日常安全管理、業主裝修工程等領域確實存在著擅提收費標準或設名目亂收費現象,業主自身也常有少交費而享受優質服務的心理趨向。在民法總則[1]更加強調平衡各方平等主體之間的合法權益的大背景下,明確業主與物業服務企業之間的法律關系,業主拒交物業費的權利范圍,解決長期存在的若干物業費異議糾紛疑難問題,使業主和物業服務企業合規、合理的行使物業費異議相關權利是亟待解決的問題。

  一、業主與物業服務企業之間的法律關系

  2003年9月1日《物業管理條例》開始實施,為法院審理物業費糾紛提供了重要法律依據;2009年10月1日《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》在物業服務糾紛不斷出現新情況、新問題的背景下出臺;《民法通則》、《合同法》、《物權法》等主要法律法規對該類案件統一裁判尺度和標準起到了規范、指引作用。業主在建筑物區分所有權理論中被稱為建筑物區分所有權人,物業服務法律關系的主體是業主/物業使用人與物業服務企業,客體即物業及物業服務企業的管理行為,內容為主體在物業管理法律關系中享有的權利和承擔的義務。需要說明的是,業主和物業使用人系承擔連帶債務,業主或者物業使用人對于約定范圍內的物業費都有義務向物業服務企業支付,業主承擔了連帶責任后,可以向物業使用人追償。

  二、業主與物業服務企業之間物業費糾紛的實務考察[2]

 ?。ㄒ唬┪飿I費糾紛案件呈現“二高一難一少”

  2015年1月至2017年3月,S法院審結物業費糾紛286件,撤訴159件,調解23件,判決92件,按撤訴處理8件,調撤率為63.6%。案件呈現如下問題:1.與同期小額訴訟案件相比審理天數偏高。2015至2017年,S法院適用小額訴訟程序審理案件的平均審理天數為48天,而物業費糾紛案件的平均審理天數為56天。2.物業費糾紛額小而司法成本較高。實行立案登記制后,物業公司起訴業主拖欠物業費糾紛案件逐年遞增,物業費糾紛案件一般標的額較小,訴訟費收取數額低,但進入訴訟程序后,送達、調解、開庭等程序不可缺少,因此類糾紛調解效果不佳,且調解時間較長,由此造成小訴訟大成本。3.涉及法律關系復雜、糾紛化解難度較大。物業服務合同多為開發商與物業公司前期簽訂,后期物業公司與業主之間未重新簽訂新的物業服務合同,而業主普遍對前期物業服務合同的內容不熟悉、不認可,致使雙方對立情緒大,同時,業主希望通過拒交物業費方式解決開發商遺留問題和物業服務質量不到位問題,而物業公司傾向于將遺留問題推給開發商解決,造成糾紛化解難度。4.業主多為被告、主動訴訟者極少。S法院物業費糾紛案件中,絕大多數均為物業公司起訴業主要求繳納物業費,業主往往通過被動參與物業費糾紛訴訟達到一并解決物業服務質量問題和房屋質量等問題。

 ?。ǘI主、物業服務企業的權利認知存在偏差

  1.部分物業服務企業存在物業費亂收取現象

  通過對案件樣本進行分析,發現部分物業服務企業普遍存在物業服務費用制度不健全、管理混亂的問題。常因房屋、照明及公用設施設備維修不及時,擅自擴大收費范圍、提高收費標準,亂搭亂建改變房地和公用設施用途等被拒交物業費,該亂象加劇了業主與物業服務企業之間矛盾,不利于“案結事了”。

 


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